- 09.01.2017
В 2010 году мы с супругой решили приобрести другую квартиру в Москве. Т.к. мы адвокаты, и имеем большой опыт работы в вопросах предоставления услуг по недвижимости, и в частности сделках, то, естественно, сами, как и раньше, стали заниматься решением этого вопроса, без посредников и риэлторов.
При встречах с продавцами квартир, мы обращали внимание на самые незначительные, казалось бы, мелочи, подробно изучали по каждой квартире как соотношения цены и качества, так и с точки зрения юридической чистоты документов на квартиру, а также возможности иных рисков, которые всегда присутствуют при подобных сделках с недвижимостью.
И вот какая картина проявилась - составленная мною достоверная – из первых рук, статистика – свидетельствует о следующем:
- из пяти изученных нами квартир три - это откровенно «криминальные» квартиры или квартиры с явными признаками серьезных проблем, в результате которых, в случае совершения по ним сделок, в будущем можно лишиться, как квартиры, так и денег, уплаченных за неё. И это только при первичном знакомстве с документами на квартиры, без подробного истребования всех остальных документов и их изучения. Уже на этой стадии квартиры были отклонены, как вариант их приобретения, несмотря на внешнюю привлекательность их ликвидности – большая площадь, близость к метро, низкая цена.
Так, например в одном случае, продавал квартиру единственный собственник, который приобрел ее, по разным сделкам с долями и 1/8 доля была получена в собственность продавцом по заочному решению суда. Но, изучив решение суда, мы пришли к выводу, что оно вынесено, вопреки действующих законов и судебной практики и в отсутствии собственника этой доли. Сведений о том, что (причем не проживающая в спорной квартире) собственница вообще знает, что ее лишили этой доли, а также, того, что она получила деньга за нее и не будет оспаривать такое решение, продавца квартиры естественно предоставить не смог. Отмена же заочного решения возможна и через несколько лет, сразу, как только о нарушении своего права будет известно собственнице это 1\8 доли и ею будет подана жалоба. Следовательно, даже через 10 лет у вас смогут отнять 1/8 долю квартиры, причем продавца квартиры и этой же доли в ней уже не найти и денег не вернуть, а квартира окажется по сути коммунальной. При этом, как ни странно, и продавцы квартир и многие риэлтеры убеждают покупателей, что во-первых решение вступило в законную силу и получено свидетельство о праве собственности. Так что опасаться не стоит. А во-вторых, что, если прошло более трех лет, то истек срок исковой давности и вопрос оспаривания вообще не возможен. Умышленно хитрят такие лица, или действительно не знают судебной практики. Но в Гражданском Кодексе РФ, есть и то, с какого момента исчислять срой исковой давности, а он не всегда исчисляется с даты сделки, а также законом предусмотрена и возможность восстановления срока исковой давности. А это означает, что такие вопросы надо проверять очень тщательно, не ограничиваясь формальными сведениями о вступлении решения в законную силу или формальным 3-летним сроком истечения исковой давности.
В другом случае, продавец который заявил, что продает квартиру, так как у него их 2, а вторая - ему не нужна. Напрашивается естественный вопрос- зачем покупал всего полгода назад вторую 2-ю квартиру? При вопросах о сделке, при которой квартира была эта куплена, сам продавец стал ссылаться на своего риэлтора и ничего не смог пояснить по существу. Хотя, если он сам покупал для себя, то просто обязан знать элементарные вопросы по СВОЕЙ квартире, которую продает. Если добавить, что продавец был одет в старый турецкий свитер середины 90-х готов, брюки в катышках и ужасную обувь, то становится очевидным, что перед нами- так называемый, подставной продавец, с которого потом, в случае расторжения договора, или признании сделки недействительной, или уплаты хотя бы аванса, невозможно будет, что-либо получить назад. Смысл далее выяснять подробности сделки, по которой была приобретена квартира этим продавцом, сразу отпал.
Достаточно много квартир выставлено на условиях продажи с указанием в официальном договоре суммы стоимости по договору купли-продажи всего 1 млн. рублей, при реальной стоимости, которую вы оплачиваете за нее в 5-7 млн. рублей, или еще больше. По таким сделкам Вы также несете риск в случае утраты квартиры, получить обратно больше чем 1 млн рублей. Продавец же, в этом случае рискует получить претензии со стороны налоговых органов, которые в Москве сейчас активно проверяют такие сделки. Проводят независимые оценки и доначисляют НДФЛ в 13% с суммы свыше 1 млн. рублей. Причем в указанных случаях не добросовестные продавцы затем подчас пытаются признать сделку не действительной - произвести двухстороннюю реституцию (деньги - покупателю, а квартиру- продавцу), что бы не платить налоги. А в качестве причины указывают нередко стечение тяжелых материальных обстоятельств продажи квартиры за такую низкую стоимость. При этому судебная практика идет по пути в случае признания сделки недействительной, возврат покупателю только суммы, указанной в договоре – т.е. всего 1 млн рублей. Но и указанные деньги через судебного пристава-исполнителя можно получать и 100 лет по 500 рублей с зарплаты, если официальная зарплата 1 000 рублей или чуть больше. А вот квартира возвращается продавцу сразу же. Т.е. фактически Покупатель лишается и квартиры, и денег.
И даже, когда вся сумма покупки возвращается после длительного рассмотрения дела судом, то Покупатель же рискует получить обесцененные деньги через 1-2 года в лучшем случае, когда цены на недвижимость уже уйдут вверх.
Так же, усматривались нами, при анализе документов на квартиры и иные признаки мошенничества при их продажах. Мы, в силу специфики своей работы, адвокатами, имея практику участия и в уголовных делах, конкретно в Москве, мы как адвокаты Москвы четко знаем не понаслышке о схемах, которые существуют для, как отнятия денег и отнятия самой квартиры по различным договорам – ренты, дарения, купли-продажи.
Мошенники в Москве прибегают к разнообразным схемам, которые постоянно совершенствуются и меняются. Так же в Москву, в силу самой высокой стоимости недвижимости в России стекаются мошенники со всей страны – и некоторые из них, прямо надо, сказать становятся «профессионалами» высочайшего уровня в этой сфере. Раскрыть схему, и даже увидеть ее, которую мошенники решили применить к Вам без участия опытного адвоката, желательно имеющего практику в Москве, будет крайне сложно.
Хотелось бы несколько слов сказать о деятельности некоторых риэлторов, с которыми в частности нам приходится сталкиваться и о проблемах, возникающих при этом.
Во-первых: заключаются с Вами договора, по тексту которых, хотя и очень завуалировано, видно, что практически у Вас возникает обязанность уплатить деньги, без чего им работу не начать, а вот после уплаты с Вашей стороны, за невыполнение обязанности с их стороны - них никакой ответственности нет.
Во-вторых: договора об оказании риэлторских услуг часто носят кабальный характер для Вас. Т.к. в таких договорах прописаны такие условия, как продажа данной квартиры только через конкретную компанию, причем в течении длительных сроков. При этом подлинники документов на квартиру вы передаете риэлтеру и в случае возникновения желания отказаться от его услуг, он просто, зачастую их не отдает. А в случае Вашего отказа от их услуг – предусмотрены для Вас огромные штрафные санкции. Фиксируется сумма стоимости продаваемой квартиры, но при этом недобросовестный риэлтор «ненавязчиво», но настойчиво тянет с полгода или год, дожидаясь, кода цены вырастут и продать Вашу квартиру он может с приличным «наваром» который достанется не Вам а риэлтору. Скрыто прописываются целый ряд затрат, которые в договоре не имеют конкретных цифр, однако в будущем оставляют право и возможность риэлтору выставить Вам запредельные счета, оплатить которые вы будете обязаны., т.к. вопрос о них встает непосредственно перед подписанием сделки – и как альтернатива, срыв ее, потеря возможности, наконец-то, совершить долгожданную сделку и снова ждать неизвестно сколько или выплатить эти суммы риэтеру. Имеется и просто недобросовестность риэлтеров, которые, получив оплату по договору, выполняет формально свои действия по реализации услуг только путем дачи объявлений о купле-продажи, не утруждаясь, зачастую, в течение нескольких месяцев, даже подробно объяснить потенциальным покупателям параметры квартиры ( например, не знает куда выходят окна, смежные или изолированные комнаты, сколько минут пешком до метро, каков ремонт квартиры и т.п.), не то, что уж придти вместе с ним на осмотр. И только после настоятельных обращений к нему продавцов, немного активизирует свою работу. Так, приходилось слышать от риэлтеров на вопросы о квартире, пояснить которые они не могли, ответ, « а для Вас это так важно? Если, да, то я уточню у продавца» или «Я готова показывать квартиру, если вы сейчас скажите, что ее купите?!». Такие договора и проблемы по покупке квартиры, я лично изучал и сталкивался с этим, к сожалению даже в некоторых у весьма известных риэлторских компаний.
В-третьих: другая крайность - риэлторы часто заинтересованы лишь в одном - быстрее совершить сделку, а вот что будет потом, это их мало заботит, особенно тех риэлторов, которые находятся в найме и им образно говоря, «наплевать» на имя своей компании, ведь им и так придут туда новые клиенты за счет рекламы.
В-четвертых: риэлторы не ходят по судебным процессам и о том, как и на основании чего, потом расторгаются сделки, они редко знают и не имеют четкого представлении о таких вещах, особенно когда схожие дела решаются подчас прямо противоположно. Конкретной судебной практики у них, как правило, нет.
В- пятых, как показывает опять же судебная практика, юридическая проверка, проводимая отдельными риеэлтерами, и некоторыми фирмами недвижимости сводится лишь к проверке подлинности доверенности свидетельств о собственности и договоров. Однако, какие проблемы могут возникнуть по договорам, как получена и при каких обстоятельств доверенность ( не раз в последствии лица, выдавшие доверенность, по решению суда признавались недееспособными, сделки были признаны ничтожными) и иным моменты, которые знают как правило адвокаты Москвы, специализирующиеся на этих вопросах.
Ни в коем случае не хочу обидеть риэлторов, среди которых много добросовестных и честных, но не будет лишним, отдать документы на юридическую экспертизу (проверку) именно адвокатам, которые имеют опыт в таких делах. Так как иногда даже опытные риэлторы могут не увидеть проблемных мест и рисков в сделке, в то время, как адвокаты изучают документы по сделке с учетом своего многолетнего опыта в судебных тяжбах.
Необходимо сказать и о страховании сделок с недвижимостью – купли-продажи квартиры, так как страховые компании уже давно представляют услуги в данной сфере.
Ставка - по оплате такой страховки достигает 10% от суммы сделки. Но, уплатив такие большие деньги, вы не страхуете себя на 100% от потери денег или квартиры. К сожалению не мало страховых компаний, которые в Правила страхования, которые обязательны к выполнению страхователем, вписывают иногда почти не выполнимые пункты. Ну например, Вы обязаны в 2-х дневный срок сообщить страховой компании о притязании 3-х лиц на квартиру, с момента когда узнали. Дело в том, что такого пункта в самом договоре указано не будет, а в договоре обязательно будет ссылка, что Правила страхования сторонами изучены и принимаются в полном объеме. Сами Правила страхования напечатаны мелким шрифтом на огромном количестве листов. Они так же имеются на сайтах страховых компаний, но еще надо разобраться, какие именно Правила применимы к Вашему договору. Люди, как правило, подписывают договора, не читая эти правила, а если даже прочтут то все сотни пунктов запомнить, а главное - понять их сложный юридический смысл будет мало кому под силу. Не лищним будет сказать и о том, что, как правило, такой договор действует 1 год, а срок исковой давности 3 года, а с учетом вышесказанного может быть и больше после сделки. И. следовательно такой договор вы должны будете заключать в течение ряда лет, что составит треть или более стоимости квартиры.
В итоге, когда вы обратитесь за выплатой в страховую компанию, вполне может оказаться что вы пропустили сроки или иным образом нарушили Правила страхования, а, следовательно, Вам будет отказано в выплате страховой премии (выплаты) и это при том что около 10% от стоимости квартиры вы оплатили!!! Многие уже успели убедиться по выше изложенным фактам на ОСАГО и КАСКО.
Перечисленные выше проблемы, далеко не единственные. Которые могут возникнуть при оформлении договора и совершении сделок с недвижимостью.
Отсюда Вывод: любой договор, предложение, уведомление или иной письменный документ, связанный, как непосредственно с отчуждением или приобретением жилого помещения, так и с услугами, связанными с данными действиями, или нотариальными доверенностями, которые Вам предлагают совершить или подписать, крайне важно все документы представить перед тем как их подписывать - адвокату на проверку, что бы иметь четкое и полное представление не только о том, какой документы вы подписываете, но и самое главное о возможных последствиях такой подписи.
Учитывая, что в регионах имеется разная практика, как по оформлению сделок с недвижимостью, так и судебных разбирательств, включая выписку и регистрацию граждан в квартиры, то необходимо, что бы при сделках в Москве и Московской области, действовали в Ваших интересах адвокаты Москвы.
Наша команда: адвокаты Ушаков Юрий Анатольевич, Ушакова Надежда Михайловна, Путилов Игорь Анатольевич, Путилова Олеся Валерьевна – это те адвокаты Москвы, которые вам реально помогут!!!
По всем вопросам нужно обращаться по телефону 8(495) 5451212 либо на сайте www.5451212.ru и помните народную мудрость «Скупой платит дважды».