Решение суда о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи застройщиком объекта долевого строительства, признание договора долевого участия (ДДУ) в части и акт приема передачи не действительными с ЗАО «АМБ Инвест»

Настоящее решение суда - является классическим примером судебной практики, как наказать застройщика за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства, а так же за не качественное строительство жилого дома и квартиры! В деле принимал участие московский адвокат - Ушаков Юрий Анатольевич. Дело было выиграно благодаря грамотной позиции, а так же правильно и полноценно представлены доказательства по гражданскому делу. Для того, что бы выигрывать такие дела, необходимы знания как в юриспруденции, так и практика - многолетний опыт в аналогичных делах.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 декабря 20хх года                                                                                   г. Москва

Лефортовский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Голованова В.М. с участием адвоката Ушакова Ю.А. при секретаре судебного заседания Зацарининой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3383/2014 по иску ААБ к ЗАО «АМБ Инвест»    о признании пункта договора и передаточного акта недействительными, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ААБ обратилась в суд с иском к ЗАО «АМБ Инвест» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, убытков, компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что 09.11.20хх г. между истцом и ЗАО «АМБ Инвест» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30.09.20ххг., однако до настоящего времени не передал истцу ключи от объекта, чем нарушил право истца на получение объекта долевого строительства в установленный договором срок.

На основании изложенного истец с учетом уточнения к иску от 10.12.20ххг.(л.д. 221 - 228) просит суд признать недействительным п. 9.2 договора от 25.08.20хх г. № ЖС-2-3-4-3 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, признать недействительным односторонний передаточный акт объекта долевого строительства от 29.08.20хх г., взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства за период с 31.09.20хх г. по 31.05.20хх г. в размере 100 000,00 руб., расходы (убытки) по восстановительному ремонту в размере 118 969,18 руб., денежную компенсацию морального вреда в размере 20 000,00 руб., судебные расходы в размере 95 876,00 руб., включая расходы на оплату услуг представителя в размере 55 000,00 руб.

Определением Лефортовского районного суда г. Москвы от 10.12.20хх г. от представителя истца ААБ. по доверенности - АБС. принят отказ от иска к ЗАО «АМБ Инвест» в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства за период с 31.09.20хх г. по 31.05.20хх г. в размере 665 137,55 руб., расходов по восстановительному ремонту в размере 8 330,82 руб., денежной компенсации морального вреда в размере 30 000,00 руб., а также в части требования истца о соразмерном уменьшении цены договора на 300 000,00 руб. В данной части производство по гражданскому делу прекращено. Истцу произведено возвращение государственной пошлины, уплаченной при подаче иска в суд, в размере 4 518,28 руб. (л.д. 237 - 238).

В судебном заседании представитель истца ААБ. по доверенности - АБС,адвокат по ордеру Ушаков Ю.А. требования искового заявления с учетом уточнения к иску от 10.12.20хх г. поддержали, просили суд иск удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО «АМБ Инвест» по доверенности - Цалис Е.С. в судебном заседании против удовлетворения требований искового заявления возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск, приобщенных к материалам дела в судебном заседании, пояснила суду, что фактически объект долевого участия был готов для передачи истцу в июне 20хх года, истец уклонился от получения данного объекта, в связи с чем 29.08.20хх г. был составлен односторонний • передаточный акт. Также пояснила, что задержка строительства имела место по объективным причинам, так как по распоряжению губернатора Московской области С.К. Шойгу было отменено постановление о строительстве газовой котельной на земельном участке, на котором данное строительство было запланировано для обеспечения тепловой энергией дома, в котором расположена квартира истца, в связи с чем возникла необходимость дополнительного согласования проектной и разрешительной документации и поиска другого земельного участка, также просила суд применить по делу ст. 333 ПС РФ и снизить размер неустойки.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 9 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерацию) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

На основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что 25.08.20хх г. между ААБ. и ЗАО «АМБ Инвест» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ЖС-2-3-4-3 (л.д. 15 - 24).

Согласно п. 3.1 договора застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством Российской Федерации порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Объектом долевого строительства являются квартиры в жилом 384 квартирном 6 секционном многоквартирном доме, с этажностью 17 этажей, общей площадью квартир ориентировочно 21 381,28 кв.м, общей площадью нежилых помещений ориентировочно 1 237,67 кв.м, расположенном по адресу: Московская _#обл., г. Железнодорожный, ул. Смельчак, корп. 2.

Согласно п. 2.3 договора участия в долевом строительстве срок сдачи дома в эксплуатацию - до 30.09.20хх г.

Из п. 2.4 договора участия в долевом строительстве следует, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 30.09.20ххг. В случае, если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующее предложение об изменении договора.

В силу п. 12.3 договора долевого строительства все изменения и дополнения к договору оформляются дополнительным соглашением сторон.

В соответствии с п. 1.1 договора участия в долевом строительстве истцу передается объект - квартира № 3, имеющая следующие характеристики: количество комнат 1, общей площадью, включая площадь вспомогательных помещений: 41,29 кв.м, расположена на 4 этаже.

В силу п. 4.3 договора участия в долевом строительстве доля участника долевого строительства составляет 2 318 598,66 руб.

Суд исходит из того, что в соответствии с договором, заключенным между сторонами, ответчик вправе изменить срок только дополнительным соглашением (п. 2.4, п. 12.3 договора). Сведений о том, что между сторонами было заключено дополнительное соглашение, изменяющее срок передачи объекта строительства, материалы дела не содержат. Доказательств заключения дополнительного соглашения суду не представлено. При этом суд учитывает, что согласно условиям договора заключение любого дополнительного соглашение с ответчиком является правом, а не обязанностью истца.

            Истец указывает на то,  что  указанный многоквартирный дом введен  в эксплуатацию 28.07.20ххг. (л.д. 32 - 33), ответчик известил истца о возможности принять квартиру (л.д. 31) и назначил дату осмотра на 16.09.20хх г., однако при осмотре квартиры истцом были выявлены существенные недостатки квартиры, препятствующие ее принятию, о чем истцом поданы заявления ответчику (л.д. 36 - 43). 06.02.20хх г. ответчик известил истца о том, что устранил данные недостатки квартиры (лл. 44), однако 26.02.20ххг. истцом при осмотре квартиры обнаружено, что недостатки квартиры ответчиком не устранены, о чем истцом также поданы заявления ответчику (л.д. 45-50). 13.0320ххг., 25.0320ххг. истец направил в адрес ответчика претензии по данному вопросу. Также с целью определения факта наличия недостатков в квартире истец обратился в ООО «Центр оценки бизнеса», согласно заключению которого от 07.04.20ххг. качество строительно-монтажных работ в квартире не соответствует нормативно-техническим требованиям (л.д. 54 - 76). С целью определения стоимости устранения строительных недостатков в квартире истец обратился в ООО «Лаборатория строительной экспертизы», согласно отчету которого от 29.05.20ххг. № 14-0007-О (л.д. 80 - 123) рыночная стоимость работ и материалов по устранения недостатков квартиры составляет 127 300,00 руб. (л.д. 104).

Сторона ответчика не согласилась с выводами заключения ООО «Центр оценки бизнеса» от 07.04.20ххг. и отчета ООО «Лаборатория строительной экспертизы» от 29.05.20ххг. № 14-0007-О, заявила ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы (л.д. 137).

Определением Лефортовского районного суда г. Москвы от 24.07.20ххг. по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: «1. Какие строительные недостатки имеются в квартире № 203, расположенной по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Смельчак, д. 15 (далее - квартира)? 2. Соответствует ли качество передаваемой квартиры проектной документации и условиям договора долевого участия от 25.08.20ххг. № ЖС-2-3-4-3, а также требованиям нормативных документов (ГОСТ, СНиП и т.д.)? 3. Если обнаружены недостачей, то каковы причины их возникновения (некачественные строительные работы, ненадлежащая эксплуатация, др.)? 4. Являются ли недостатки существенными или несущественными, а также препятствуют ли они проведению отделочных работ в квартире, то есть пользованию имуществом с учетом условий договора долевого участия, в соответствии с п. 1.1 которого квартира передается участнику долевого строительства без проведения отделочных работ? 5. Если обнаружены недостатки, то какова стоимость работ по устранению недостатков квартиры?». Проведение экспертизы поручено АНО «Центр Независимых Экспертиз «Стандарт Эксперт» (л.д. 146-147).

Согласно заключению экспертов АНО «Центр Независимых Экспертиз «Стандарт Эксперт» Шолева А.С., Николаева А.В. от 27.11.20ххг. № 128/2-3368/20хх (л.д. 159 - 206) качество строительно-монтажных работ в квартире не соответствует нормативно-техническим требованиям; установка отдельных элементов оборудования выполнена с нарушением строительно-технических требований, что является следствием нарушения технологии производства и строительно-монтажных работ; дефекты квартиры не относятся к категории существенных недостатков; рыночная стоимость работ и материалов по устранения недостатков квартиры составляет 45 936,18 руб. (л.д. 186 — 187).

Оценив собранные по делу доказательства, суд полагает возможным установить обстоятельства наличия недостатков в указанной квартире и стоимость их устранения на основании заключения АНО «Центр Независимых Экспертиз «Стандарт Эксперт» Шолева А.С., Николаева А.В. от 27.11.20ххг. № 128/2-3368/20хх (л.д. 159 - 206), поскольку оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, при проведении экспертизы эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ. Полученные экспертами результаты основаны на действующих правилах и методиках проведения строительно-технических экспертиз, заключение экспертов является определенным, полным и мотивированным, основано на документах, имеющихся в материалах дела, противоречий, Свидетельствующих о неверности выводов экспертов, не содержит. В судебном заседании эксперт Шолев А.С. заключение в свое части поддержал в полном объеме, при даче объяснений был предупрежден об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ, статья 51 Конституции РФ эксперту была разъяснена. В ходе получения объяснений у эксперта Шолева А.С. сомнений в правильности и обоснованности данного им заключения у суда также не возникло. В частности, эксперт пояснил, что неправильный монтаж оконного блока и входной двери может являться недостатком, препятствующим принятию квартиры от застройщика, поскольку препятствует проведению ремонтно-отделочных работ в квартире, до устранения данных недостатков.

Судом не могут быть приняты во внимание заключение ООО «Центр оценки бизнеса» от 07.04.20ххг. и отчет ООО «Лаборатория строительной экспертизы» от 29.05.20ххг. № 14-0007-О, поскольку данные отчет и заключение подготовлены по заданию стороны истца, мнение ответчика при выборе данных учреждений истцом выяснено и учтено не было, оценщики и эксперты при проведении оценки и исследования об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ не предупреждались, оценку и исследование произвели вне рамок судебного разбирательства и без участия ответчика, чем нарушили принципы состязательности судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах исковые требования ААБ. к ЗАО «АМБ Инвест» о взыскании расходов (убытков) по восстановительному ремонту, подлежат частичному удовлетворению, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию указанные убытки в размере 45 936,18 руб., определенном на основании судебной экспертизы.

При рассмотрении исковых требований ААБ. к ЗАО «АМБ Инвест» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства суд исходит из того, что истец был лишен возможности принять квартиру от ответчика по вине ответчика, поскольку в квартире имелись строительные недостатки, препятствующие ее принятию истцом. Данные недостатки ответчиком устранены не были.

Суд не может принять во внимание довод представителя ответчика о том, что истец уклонялся от принятия квартиры, в связи с чем ответчиком был составлен односторонний передаточный акт от 29.08.20ххг. (л.д. 35 - 36). Указанный довод по существу ничем не подтверждается, каких-либо доказательств того, что истец уклонялся от получения квартиры, стороной ответчика не представлено, при этом, как следует из объяснений стороны истца, односторонний передаточный акт от 29.08.20ххг. направлен истцу только в феврале 20хх года.

Суд не соглашается с доводом представителя ответчика о том, что основанием для освобождения ответчика от обязательства по оплате настоящей неустойки является тот факт, что по распоряжению губернатора Московской области С.К. Шойгу было отменено постановление о строительстве газовой котельной на земельном участке, на котором данное строительство было запланировано для обеспечения тепловой энергией дома, в котором расположена квартира истца, в связи с чем возникла необходимость дополнительного согласования проектной и разрешительной документации и поиска другого земельного участка. Суд исходит из того, что данное обстоятельство не может являться основанием для освобождения застройщика от предусмотренной законом ответственности, однако оно является основанием для уменьшения размера штрафных санкций, возлагаемых на застройщика, и учитывается судом при определении окончательного размера неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в пользу участника долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что обязательства ответчиком надлежащим образом исполнены не были, в связи с чем на ответчика (застройщика) возлагается ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства - объекта долевого строительства в виде уплаты неустойки (пени) в размере, определенном в ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В приложение к уточнению к иску от 10.12.20ххг. стороной истца представлен расчет неустойки (л.д. 228), согласно которому неустойка подлежит начислению за период за период с 31.09.20хх г. по 31.05.20ххг. в размере 100 000,00 руб. При этом истцом самостоятельно уменьшен размер неустойки путем отказа от части исковых требований по взысканию неустойки за указанный период в размере 665 137,55 руб. (л.д. 237 - 238).

Суд соглашается с данным расчетом, поскольку стоимость объекта и периоды просрочки определены истцом верно, а формула расчета неустойки соответствует требованиям закона.

При рассмотрении вопроса о размере подлежащей взысканию неустойки суд исходит из того, что на основании ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В судебном заседании представителем ответчика заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Между тем в настоящем случае суд не находит оснований для снижения размера неустойки, поскольку ее актуальный размер уже снижен истцом до размера в 100 000,00 руб., который суд считает достаточным и соразмерным последствиям нарушенного обязательства.

При разрешении требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда суд исходит из того, что достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства - о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

Учитывая, что в судебном заседании нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения обязательств ответчика по договору участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда подлежит удовлетворению. При этом с учетом требований разумности, соразмерности и справедливости суд определяет размер данной компенсации, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, равный 5 000,00 руб.

В соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50 % от денежной суммы, присужденной судом в пользу истца, что составляет 75 468,09 руб.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным п. 9.2 договора от 25.08.20ххг. № ЖС-2-3-4-3 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, поскольку данным пунктом, устанавливающим подсудность споров, вытекающих из договора долевого участия, третейскому суду, право истца на обращение в суд общей юрисдикции не ограничивается и не нарушается. Закон РФ «О защите прав потребителя» гарантирует право истца на обращение в суд общей юрисдикции за защитой своего права. Данное право не может быть ограничено договором. Тем самым п. 9.2 названного договора лишь расширяет право участника долевого строительства (истца) на обращение не только в суд Общей юрисдикции, но и в третейский суд.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным одностороннего передаточного акта объекта долевого строительства от 29.08.20хх г., поскольку доказательств того, что права истца нарушены фактом существования данного акта, суду не представлено. При рассмотрении настоящего гражданского дела данный акт судом во внимание не принят и к правоотношениям сторон по договору долевого участия в строительстве жилья не применен.

Истцом заявлены ко взысканию с ответчика документально подтвержденные судебные расходы истца на экспертизу недостатков в квартире в размере 18 000,00 руб., на оценку устранения недостатков в размере 20 000,00 руб., на оформление нотариальной доверенности в размере 2 000,00 руб., на почтовые услуги в размере 546,00 руб., расходы по печати в размере 330,00 руб., а всего - 40 660,00 руб. В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат" взысканию данные судебные расходы истца пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Размер исковых требований истца, подлежащих оценке, составляет денежную сумму в размере 218 969,00 руб. (100 000,00 руб. + 118 969,00 руб.). размер удовлетворенных требований истца, подлежащих оценке, составляет денежную сумму в размере 145 936,18 руб. (100 000,00 руб. + 45 936,18 руб.), исходя из этого размером судебных расходов, пропорциональным размеру удовлетворенных исковых требований истца, будет являться денежная сумма в общем размере 27 242 рублей.

На основании ч. 1 ст. 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию документально подтвержденные расходы на оплату услуг представителя (5 000,00 руб. за составление иска и 50 000,00 руб. за представление интересов в суде), понесенные истцом при рассмотрении дела, в разумном и справедливом размере, определенном судом с учетом сложности настоящего дела, категории спора, количества и длительности судебных заседании, в которых присутствовал представитель истца, а именно - 15 000,00 руб.

В екну ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета города Москвы подлежит втыгаянню государственная пошлина соразмерно удовлетворенным требованиям истца, а именно - 4 318,72 руб. (4 118,72 руб. + 200,00 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ААБ к ЗАО «АМБ Инвест» о призвании пункта договора и передаточного акта недействительными, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО «АМБ Инвест» в пользу ААБ убытки в виде расходов по восстановительному ремонту объекта долевого строительства в размере 45 936 руб. 18 коп., неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства в размере 100 000 руб. 00 коп., денежную компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 00 коп., штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 75 468 руб. 09 коп., судебные расходы в размере 27 242 руб. 60 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ЗАО «АМБ Инвест» государственную пошлину в доход бюджета субъекта РФ - города федерального значения Москва в размере 4 318 руб. 72 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Голованов В.М.