Наиболее распространенные проблемы при таких покупке такой недвижимости это риски связанные с нарушением прав несовершеннолетних детей.
В первоначальной редакции от 1991 года закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не содержал никаких указаний на невозможность лишения несовершеннолетних граждан права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений. Данное упущение законодатель исправил только в августе 1994 года, когда внес изменения, которыми запретил лишать несовершеннолетних права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений. Но за три года, с 1991-го по 1994-й, огромное количество квартир, в которых вместе со своими родителями проживали и дети, было приватизировано без участия последних.
Верховный суд РФ, рассмотрев этот вопрос, указал, что даже несмотря на то, что обязанность включать детей в договоры бесплатной передачи жилья в собственность не была до 1994 года прописана в специальном законе, права несовершеннолетних, не участвовавших в приватизации, все равно были нарушены. И поскольку в части невключения несовершеннолетних детей в число собственников квартиры сделка по приватизации является недействительной, эти дети имеют право их восстановить в судебном порядке. Ни законом, ни каким-либо судебным актом не устанавливается срок, в течение которого дети, достигшие 18-летнего возраста, вправе обратиться за восстановлением своих нарушенных прав. Но, в любом случае, в таких спорах подлежат применению общие положения о сроках исковой давности. Так, срок исковой давности по недействительным сделкам сейчас составляет один год со дня, когда лицо, обращающееся в суд, узнало о нарушении своего права. Для несовершеннолетних этот срок начинается не ранее дня, когда им исполнится 18 лет. Соответственно, по общему правилу гражданин, который ребенком был лишен своего права на участие в бесплатной приватизации жилья, может обратиться в суд за защитой своего нарушенного права до 19-летнего возраста.
Учитывая, что с августа 1994 года все дети в обязательном порядке участвуют в приватизации, даже родившимся в августе 1994 года уже больше 22 лет. То есть дети, право которых на участие в приватизации было нарушено в 1991–1994 годы, по общему правилу уже пропустили срок исковой давности, и им может быть отказано в иске только на этом основании. Можно, конечно, предположить, что человек и после совершеннолетия не знал о том, что квартира, в которой он маленьким жил с родителями, приватизирована без его участия. В таком случае срок исковой давности начнет действовать со дня, установленного судом, и он не будет считаться пропущенным, но для этого потребуется доказать в том же суде уже и это обстоятельство, что само по себе достаточно сложно.
Если обнаруживаются подобные обстоятельства, необходимо принять меры к нивелированию всех возможных рисков. Даже при условии, что продавец полностью уверен в том, что срок исковой давности уже истек. Если такие «взрослые» дети находятся в пределах досягаемости и с ними можно вести диалог, то не помешает взять у них заявление, подтверждающее отсутствие претензий к факту передачи квартиры в собственность без их участия. Это не прекращает права таких лиц на обращение в суд, но позволяет установить дату, когда они узнали о нарушении своего права. Если же с таким лицом нет связи, и покупатель никак не может выяснить его позицию по этому вопросу, то не помешает максимально выяснить обстоятельства ознакомления этого человека с информацией о приватизации квартиры и подкрепить это какими-либо письменными доказательствами. В любом случае тогда покупка квартиры будет производиться покупателем на свой, пусть даже и совсем небольшой, страх и риск.
Кроме того, если такой человек до сих пор зарегистрирован в квартире, то не стоит забывать, что лица, лишенные права на участие в приватизации, так же, как и отказавшиеся от приватизации, обладают безусловным правом пользования жилым помещением, которое может быть прекращено только ими самими. Это обстоятельство может навредить покупателю гораздо сильнее, чем перспектива иска о признании договора бесплатной передачи жилья в собственность недействительным.
